Kalkulačka · verze 1.1
Investiční byt ve výstavbě
Koupě bytu od developera na hypotéku s postupným čerpáním: co klient zaplatí do kolaudace, jaké má možnosti krytí úroků během výstavby, v jaké situaci bude při kolaudaci – a co mu zbyde, když si byt nechá a pronajme. Všechny vstupy lze měnit, výsledky se přepočítají hned.
1. Výstavba – do kolaudacekolaudace za 24 měsíců; kupní cena 5 500 000 Kč
Úvěr čerpán do kolaudace
5 500 000 Kč
100 % kupní ceny; vlastní zdroje 0 Kč do kupní ceny
Úroky během výstavby
259 545 Kč
měs. 1–12: 3 933 Kč · měs. 13–24: 17 696 Kč
Z vlastní kapsy do kolaudace
259 545 Kč
vlastní zdroje 0 Kč + chybějící 259 545 Kč
Čerpání úvěru a měsíční úrok
| Splátka kupní ceny | Kdy | Částka | Z vlastních zdrojů | Z úvěru | Načerpáno celkem | Úrok měsíčně poté |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. splátka při podpisu | při podpisu | 1 100 000 Kč | 0 Kč | 1 100 000 Kč | 1 100 000 Kč | 3 933 Kč |
| 2. splátka – prohlášení vlastníka | měsíc 12 | 3 850 000 Kč | 0 Kč | 3 850 000 Kč | 4 950 000 Kč | 17 696 Kč |
| 3. doplatek při kolaudaci | při kolaudaci (měsíc 24) | 550 000 Kč | 0 Kč | 550 000 Kč | 5 500 000 Kč | anuita 27 186 Kč |
| Celkem | 24 měsíců | 5 500 000 Kč | 0 Kč | 5 500 000 Kč | úroky celkem 259 545 Kč |
Se zadanými 0 Kč měsíčně chybí na úroky během výstavby celkem 259 545 Kč (součet nepokrytých úroků za 24 měsíců). Aby je pokryla rezerva, musí mít klient na začátku navíc 250 000 Kč – méně než součet úroků, protože rezerva se do té doby úročí 3,5 % p.a. a většina úroků přijde až po prohlášení vlastníka. Druhá možnost je zvýšit měsíční platbu – viz varianty níže.
Kolik peněz musí klient mít – varianty
Během výstavby se platí jen úrok z už načerpané části úvěru. Anuitní splátka začne až po dočerpání při kolaudaci.
A · Nic měsíčně, vše na začátku
250 000 Kč
Na začátku: vlastní zdroje 0 Kč do kupní ceny + rezerva navíc 250 000 Kč, ze které se s úroky ze spořicího účtu zaplatí úroky ve výstavbě celkem 259 545 Kč. Z rezervy (úročené 3,5 % p.a.) se platí úrok, klient měsíčně nic nedoplácí; co zbyde, sníží doplatek při kolaudaci.
B · Nic navíc na začátku, platí úrok měsíčně
17 696 Kč / měs. max.
Vlastní zdroje 0 Kč do kupní ceny, dál žádná rezerva. Měsíčně platí úrok z načerpané části:
- měsíce 1–12: 3 933 Kč měsíčně (načerpáno 1 100 000 Kč)
- měsíce 13–24: 17 696 Kč měsíčně (načerpáno 4 950 000 Kč)
celkem 259 545 Kč za 24 měsíců
Zadaná kombinace
0 Kč zadáno
Klient zatím neuvedl žádné vlastní zdroje ani měsíční platbu – musí zvolit variantu A, B, nebo jejich kombinaci (zadej částky vlevo).
2. Při kolaudaciměsíc 24; cena rostla 10 % p.a.
Hodnota bytu při kolaudaci
6 655 000 Kč
+1 155 000 Kč oproti kupní ceně (21 %)
Zaplaceno klientem celkem
259 545 Kč
do kupní ceny 0 Kč, úroky 259 545 Kč
Zisk při prodeji hned po kolaudaci
665 638 Kč
256,5 % z vložených 259 545 Kč; po odečtu daně z prodeje 163 268 Kč
Kdyby byt při kolaudaci prodal
| Prodej při kolaudaci | Kč |
|---|---|
| Kupní cena od developera | 5 500 000 Kč |
| Hodnota bytu při kolaudaci (10 % p.a. po 24 měsíců) | 6 655 000 Kč |
| Náklady prodeje | − 66 550 Kč |
| Doplacení úvěru čerpaného na kupní cenu | − 5 500 000 Kč |
| Daň z prodeje 15 % ze zisku | − 163 268 Kč |
| Zbyde po prodeji | 925 183 Kč |
| Zaplaceno klientem do kolaudace (vlastní zdroje + platby + chybějící úroky) | − 259 545 Kč |
| Zisk při prodeji hned po kolaudaci | 665 638 Kč |
3. Když si byt nechá a pronajímá5 let od kolaudace, pak prodej; cena roste 6 % p.a.
Zisk po zdanění na konci záměru
2 469 484 Kč
prodej za 8 905 891 Kč, průměrný doplatek nad nájem 9 879 Kč měsíčně
Z vlastní kapsy celkem
852 281 Kč
do kolaudace 259 545 Kč + doplatky po kolaudaci 592 736 Kč
Neúčelová část úvěru
0 Kč
klient si úroky nevrací a doplatek platí z kapsy
Jak se k tomu dojde
| Byt po kolaudaci | Kč |
|---|---|
| Měsíční splátka účelové části | 27 186 Kč |
| Zaplaceno do kolaudace (vlastní zdroje, úroky, platby) | 259 545 Kč |
| Splátky celkem za dobu záměru | 1 631 139 Kč |
| z toho úroky | 1 128 681 Kč |
| Fond oprav + pojištění | 102 000 Kč |
| Daň z nájmu | 133 790 Kč |
| Přijatý nájem | − 1 274 193 Kč |
| Doplatek nad nájem za dobu záměru | 592 736 Kč |
| Prodejní cena na konci záměru | 8 905 891 Kč |
| Náklady prodeje | − 89 059 Kč |
| Doplacení zůstatku účelové části | − 4 997 542 Kč |
| Daň z prodeje | − 497 525 Kč |
| Zbyde po prodeji | 3 321 765 Kč |
| Zisk po zdanění (zbyde + rezerva + vratka − vše z kapsy) | 2 469 484 Kč |
| Doplatek z vlastní kapsy | Kč |
|---|---|
| Doplatek nad nájem měsíčně (1. rok) | 10 986 Kč |
| Doplatek za celou dobu záměru | 592 736 Kč |
| Zaplaceno do kolaudace | 259 545 Kč |
| Z vlastní kapsy celkem | 852 281 Kč |
| Zůstatek úvěru k doplacení při prodeji | 4 997 542 Kč |
Průběh po letech od kolaudace
| Rok | Splátky | Úroky | Úmor | Nájem | Daň z nájmu | Fond + poj. | Doplatek | Zůstatek úvěru | Hodnota bytu |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 326 228 Kč | 234 154 Kč | 92 074 Kč | 240 000 Kč | 25 200 Kč | 20 400 Kč | 131 828 Kč | 5 407 926 Kč | 7 054 300 Kč |
| 2 | 326 228 Kč | 230 125 Kč | 96 103 Kč | 247 200 Kč | 25 956 Kč | 20 400 Kč | 125 384 Kč | 5 311 823 Kč | 7 477 558 Kč |
| 3 | 326 228 Kč | 225 920 Kč | 100 308 Kč | 254 616 Kč | 26 735 Kč | 20 400 Kč | 118 746 Kč | 5 211 516 Kč | 7 926 211 Kč |
| 4 | 326 228 Kč | 221 531 Kč | 104 696 Kč | 262 254 Kč | 27 537 Kč | 20 400 Kč | 111 910 Kč | 5 106 819 Kč | 8 401 784 Kč |
| 5 | 326 228 Kč | 216 950 Kč | 109 277 Kč | 270 122 Kč | 28 363 Kč | 20 400 Kč | 104 868 Kč | 4 997 542 Kč | 8 905 891 Kč |
Předpoklady
- Zajištění jinou nemovitostí klienta – banka půjčí až 100 % kupní ceny, vlastní zdroje nejsou podmínkou. Vlastní zdroje na vstupu jdou podle volby buď developerovi jako první (snižují první splátku kupní ceny, případný zbytek další splátky), nebo na spořicí účet jako rezerva, ze které se platí úroky během výstavby; zůstatek rezervy při kolaudaci sníží doplatek čerpaný z úvěru. Srovnání obou možností se zobrazí pod tabulkou čerpání.
- Postupné čerpání: banka posílá developerovi splátky kupní ceny podle kalendáře (výchozí 20 % při podpisu, 70 % při prohlášení vlastníka rok před kolaudací, 10 % při kolaudaci). Do kolaudace klient platí jen úrok z načerpané části; anuitní splátka na zadanou splatnost běží od kolaudace.
- Měsíční platba klienta během výstavby nejdřív kryje úrok; co chybí, se čerpá z rezervy, a když ani ta nestačí, musí to klient doplatit odjinud (kalkulačka to ukáže jako „chybí“). Co přebývá, jde na spořicí účet k rezervě. Rezerva i přebytky se úročí zadanou sazbou (úrok po srážkové dani 15 %) a při kolaudaci sníží doplatek čerpaný z úvěru; případný zbytek zůstane klientovi.
- Cena bytu roste během výstavby zadaným tempem (výchozí 10 % p.a., složeně po měsících), po kolaudaci tempem pro pronájem. Prodej při kolaudaci = prodej za tuto hodnotu, po odečtu nákladů prodeje, doplacení úvěru a daně 15 % ze zisku (držení kratší než 10 let); developer může převod před kolaudací smluvně omezit nebo zpoplatnit – nezapočteno.
- Neúčelová část (2v1, standard KB): stejná sazba a splatnost jako hypotéka, čerpá se jednorázově až při kolaudaci po dočerpání účelové části. Může obsahovat vratku úroků zaplacených během výstavby (klient je dostane v hotovosti) a/nebo rezervu na doplatek nad nájem, jejíž výše se dopočítá tak, aby přesně kryla doplatek po zvolenou dobu; rezerva leží na spořicím účtu (úrok po dani 15 %) a čerpá se z ní.
- Nájem 100% obsazenost, valorizace jednou ročně od druhého roku. Daň z nájmu: paušál = 15 % z 70 % nájmu; skutečné výdaje = 15 % z (nájem − úroky − odpisy − fond − pojištění), odpisy rovnoměrné (1,4 % v prvním roce, 3,4 % dále, z kupní ceny), záporný základ = nulová daň.
- Zisk na konci záměru = prodejní cena − náklady prodeje − zůstatek obou částí úvěru − daň z prodeje + nevyčerpaná rezerva + vratka úroků − vše, co klient zaplatil z kapsy (vlastní zdroje, úroky a platby ve výstavbě, doplatky po kolaudaci).
- Nepočítá se: neobsazenost, opravy nad rámec fondu, poplatky za čerpání a odhad, sazba daně 23 % u vyšších příjmů, inflace, sankce za předčasné splacení (fixace = délka záměru).