Kalkulačka · verze 2.0
Investiční byt na hypotéku vs. spoření
Co zbyde po prodeji bytu na konci záměru po doplacení hypotéky a všech nákladech, ve srovnání s tím, kdyby stejné peníze šly každý měsíc do investice. Všechny vstupy lze měnit, výsledky se přepočítají hned.
Byt – zisk po zdanění
676 867 Kč
za 3 roky, průměrný doplatek 8 775 Kč měsíčně
Spoření – zisk po zdanění
30 086 Kč
stejné částky investované při 7 % p.a.
Rozdíl ve prospěch bytu
646 780 Kč
byt vychází lépe než spoření
Jak se k tomu dojde
| Byt | Kč |
|---|---|
| Měsíční splátka hypotéky | 23 973 Kč |
| Vlastní vklad na začátku | 0 Kč |
| Splátky celkem | 863 021 Kč |
| z toho úroky | 608 630 Kč |
| Fond oprav + pojištění | 50 400 Kč |
| Daň z nájmu | 70 102 Kč |
| Přijatý nájem | − 667 634 Kč |
| Doplatek nad nájem za dobu záměru | 315 888 Kč |
| Prodejní cena na konci | 5 776 428 Kč |
| Náklady prodeje | − 57 764 Kč |
| Doplacení zůstatku hypotéky | − 4 595 609 Kč |
| Daň z prodeje | − 130 299 Kč |
| Zbyde po prodeji | 992 755 Kč |
| Zisk po zdanění (zbyde − vklad − doplaceno) | 676 867 Kč |
| Spoření / investice | Kč |
|---|---|
| Počáteční vklad (= vlastní vklad do bytu) | 0 Kč |
| Měsíčně investováno (průměr) | 8 775 Kč |
| Vloženo celkem | 315 888 Kč |
| Hodnota na konci | 351 284 Kč |
| Výnos před zdaněním | 35 396 Kč |
| Daň z výnosu | − 5 309 Kč |
| Zisk po zdanění | 30 086 Kč |
Průběh po letech
| Rok | Splátky | Úroky | Úmor | Nájem | Daň z nájmu | Fond + poj. | Doplatek | Zůstatek úvěru | Hodnota bytu |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 287 674 Kč | 206 481 Kč | 81 193 Kč | 216 000 Kč | 22 680 Kč | 16 800 Kč | 111 154 Kč | 4 768 807 Kč | 5 141 000 Kč |
| 2 | 287 674 Kč | 202 928 Kč | 84 745 Kč | 222 480 Kč | 23 360 Kč | 16 800 Kč | 105 354 Kč | 4 684 062 Kč | 5 449 460 Kč |
| 3 | 287 674 Kč | 199 221 Kč | 88 453 Kč | 229 154 Kč | 24 061 Kč | 16 800 Kč | 99 380 Kč | 4 595 609 Kč | 5 776 428 Kč |
Předpoklady
- Hypotéka anuitní, sazba fixní po celý záměr (fixace = délka záměru, bez sankce za předčasné splacení).
- Nájem 100% obsazenost, valorizace jednou ročně. Daň z nájmu: paušál = 15 % z 70 % nájmu; skutečné výdaje = 15 % z (nájem − úroky − odpisy − fond − pojištění), odpisy rovnoměrné (1,4 % v prvním roce, 3,4 % dále, z kupní ceny), záporný základ = nulová daň.
- Prodej na konci záměru za cenu zvýšenou o zadaný růst; daň z prodeje 15 % ze zisku po odečtu nákladů prodeje (časový test 10 let pro nemovitosti pořízené od 2021).
- Vlastní prostředky snižují účelovou část úvěru (úvěr = kupní cena − vlastní prostředky) a vstupují na začátku do obou variant: do bytu jako vlastní vklad, do spoření jako počáteční vklad.
- Spoření: každý měsíc se investuje stejná částka, jakou by klient vydal na byt nad rámec nájmu (splátka + fond + pojištění + daň z nájmu − nájem), úročení měsíčně. Je-li částka záporná (nájem převyšuje výdaje), ze spoření se odčerpává.
- Režim „rezerva z úvěru (2v1)“: k hypotéce se půjčí neúčelová část se stejnou splatností a stejnou sazbou (standard KB). Její výše se dopočítá tak, aby rezerva přesně pokryla doplatek po zvolenou dobu. Rezerva leží na spořicím účtu (úrok po srážkové dani 15 %) a čerpá se z ní měsíční doplatek; po vyčerpání platí klient z vlastní kapsy. Na konci se doplatí zůstatek obou částí úvěru a nevyčerpaná rezerva se přičte k výsledku. Ve srovnávací variantě se spoří jen to, co klient skutečně vydal z kapsy.
- Nepočítá se: neobsazenost, opravy nad rámec fondu, sazba daně 23 % u vyšších příjmů, inflace.